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2016年中国房地产行业发展趋势及市场前景分析

浏览次数: 日期:2016-06-29

 自 2014 年事线城市放开限购及“11.22”降息以来,房地产行业再次迎来行业及货币政策双宽松时期,2015 年全年销售额同比增长 14.4%,创历史新高。2016 年在中央经济会议“去库存”背景下,整体延续宽松政策环境,2 月 2 日央行发文下调不限购城市首套房首付比例最低至 20%,2 月19 日财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》 ,进一步下调房地产交易环节契税、营业税,两会政府报告亦强调宋善支持居民住房合理消费的税收、因城施策化解房地产库存等。

2016 年全国主要楼市新政

    2016 年春节后,深圳、上海等热点城市延续 2015 年房价上涨势头,截止 2016 年 5 月,深圳、上海房价同比上涨 54%、33.8%,领涨全国。同时厦门、南京、合肥等事线热点城市逐步扛过一线城市大旗,厦门、南京 5 月环比分别上涨 5.5%和 5.1%。由于各地方库存和房价涨跌的差异,根据两会“因城施政”的指导方针,3 月上海、深圳相继出台楼市收紧新政, 4、5 月南京、合肥及一线周边区域亦出台相关指导政策,而大多数高库存省市则持续加码出台了公积金异地互贷、农民进城购房补贴等扶持政策。

各地方“因城施政”

    流动性方面,尽管相比 2015 年多次降准降息,2016 年目前仅 3 月 1 日下调存款准备金 0.5 个百分点,但从 M2 增速来看,1-5 月 M2 增速持续处于高位。同时由于持续量宽的货币政策叠加下行的经济压力,相对优质的个人住房按揭贷款受到银行的青睐,5 月全国 35 个大中城市首套房贷款利率在基准以下的占比达 82%,而停贷的银行百分比仅 1.56%。开展首套房贷款业务的 519 家银行平均利率为 4.49%,环比下降 0.03 个百分点,继续创新低。

35 个大中城市银行首套房贷利率持续走低

首套房贷款折扣利率占比持续提升

M2 同比增速持续高位

新增个人按揭贷款增速稳步上涨

    由于对未来经济增长的不确定性,长短期利差亦有扩大趋势。 从一季度经济增长贡献来看, 房地产仍是拉动经济回升的重要因素, 拉动 GDP一季度同比增长 0.6 个百分点。在经济下行压力尤在,全国去库存大背景下,预计下半年楼市政策仍将维持宽松基调,各地方政府贯彻 “因城施政”指导方针。

经济下行压力尤在

房地产仍是拉动经济的重要支柱

    根据两会政府工作报告,预计 2016 年 M2 及社融规模增速保持在 13%左右,CPI 涨幅 3%左右。尽管近期 M2 增速有所回落,此前“权威人士” 亦提到避克用“大水漫灌”的扩张办法给经济打强心针。 但考虑 5 月 CPI 同比增长仅 2%, 进低于全年 3%目标, 尽管流动性最宽松时期或已过去,但在保增长的大背景,预计下半年货币政策大概率仍相对宽松,大幅收紧及松动均为小概率亊件。

CPI 同比增速保持在 3%

    2016年1-5 月全国商品房销售面积同比增长 33.2%,30个重点城市成交同比增长 44.1%。市场热点逐步由一线城市向核心事线城市蔓延,1-5 月事线城市成交同比增长 63.2%,高于一线城市(14.1%)和三线城市(30.0%) ,下半年随着基数抬升及部分需求透支,预计销售同比增速将逐步收敛。

1-5 月全国商品房销售面积同比增长33.2%

二线城市成交逐步放量

    从房价表现来看,2016年5 月 70 个大中城市房价环比上涨 0.9%,同比上涨 5.2%,连续十四个月环比上涨。随着 3.25 月新政的出台,深圳上海房价上涨有所放缓,核心事线城市厦门、合肥、南京逐步扛过领涨的大旗,2016年5 月环比分别上涨 5.5%、5.1%和 4.1%。

百城房价指数已出现环比上行

70 个大中城市房价上涨城市个数增加

一线涨幅逐步向二线城市蔓延(环比)

    尽管近期部分城市已出台收紧政策, 但流动性环境未见转向的前提下, 预计下半年低库存核心城市房价仍将保持温和上涨,但涨幅较逐步收敛。从其它国家房价的统计数据来看,亦普遍存在易涨难跌的走势。

各国有统计数据以来房价涨跌年数对比

    受益销售回暖,监测的重点城市可售面积 5 月末较 2012年底下降 11.2%,去化月数改善更为明显,重点跟踪城市去化月数已下降至 6.75 个月,较 2015年高点下降 9.5 个月,处于历史较低水平。从全国数据来看,全国商品房新开工与销售面积剪刀差持续收敛,施工面积同比增速不断下滑,亦反映出库存下滑的趋势。

十大城市可售面积高点已过, 环比逐步下滑

去化月数的下降更为明显

开工与销售面积剪刀差持续缩小

施工面积增长自 2012 年以来不断降低

    从各个城市去化月数来看,南京(1.5 个月) 、合肥(2.3 个) 、武汉(2.8 个)等核心城市去化周期较短,后续量价仍有望延续较好表现、沈阳(20.5) 、大连(19个)等高库存城市则可能出台更多持政策。

主流城市库存分化明显

    2016 年 1-5 月百城土地成交建面同比增长 3.4%,较 2015 年全年增速回升 20 个百分点。由于三四线依旧较高的库存,核心一事线城市成为主流房企争夺的焦点,5 月一、二线城市土地成交平均溢价率分别高达 110%和 69%。从成交占比来看,房企进一步聚焦核心事线,1-5 月二线城市土地成交占比 48%,较 2015 年全年提升 5.4 个百分点。

销量回升领先土地市场的回暖

100 城市土地市场成交已小幅回升

二线城市土地成交占比逐步提升

价栺依然在高位,溢价率略有回落

    随着楼市成交量稳步回升, 上半年房企明显加大了投资力度, 1-5 月全国房地产投资同比增长 7%,新开工面积同比增速提升至 18.3%,土地购置面积降幅迚一步收窄至 5.9%。展望下半年,前期销售回暖对需求的部分透支以及基数抬升,判断未来 1-2 个月房地产销售及投资数据仍将略有回落,但鉴于当前宽松的货币环境,销售反转或投资断崖式下跌也将是小概率亊件。乐观/中性/悲观假设下,预计全年房地产投资增速分别为 8.3%/6.7%/5.7%,整体走势较为平稳。

房地产投资及新开工同比增速企稳回升

2016 年全年房地产投资情景分析

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